Luật Đất đai (sửa đổi): Bệ đỡ cho thị trường bất động sản bứt phá

Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua tại phiên bế mạc kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV được đánh giá sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý, rút ngắn đà phục hồi thị trường bất động sản (BĐS).

Kỳ vọng Luật Đất đai (sửa đổi) kiến tạo chu kỳ phát triển mới

 

Luật Đất đai sửa đổi đang thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân, đặc biệt là các doanh nghiệp, nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, có đến 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý. Mặc dù Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới đã được thông qua, nhưng nhiều quy định mấu chốt vẫn cần thêm Luật Đất đai sửa đổi được ban hành, để thống nhất các quy định liên quan đến đất, yếu tố chính phát triển thị trường BĐS.

Khẩn trương hoàn thiện để trình Quốc hội Luật nhà ở (sửa đổi), Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi). Nguồn: Cổng thông tin điện tử Quốc hội.

 

Sau khi được tiếp thu, chỉnh lý, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi trình Quốc hội tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 gồm 16 chương, 260 điều, bỏ 5 điều, sửa đổi, bổ sung 250 điều (cả về nội dung và kỹ thuật) so với Dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV.

 

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã thống nhất 18 nội dung sửa đổi, bổ sung, trong đó có nhiều quy định liên quan trực tiếp đến đất đai, thị trường BĐS như: Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; không mở rộng phạm vi nhận chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 28); trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS; quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đối với tài sản gắn liền với đất (Điều 34)...

 

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng bổ sung thêm các quy định về: Điều kiện đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa (khoản 7 Điều 45); nguyên tắc lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất các cấp (khoản 9 Điều 60); chỉ tiêu sử dụng đất được xác định trong nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện (Điều 65 và Điều 66); thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79); các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (Khoản 3 Điều 138).

 

Một vấn đề đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này là thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại tiếp tục làm "nóng" nghị trường. Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79), tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và các cơ quan, dự thảo Luật quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị".

 

Về thiết kế kỹ thuật chính sách, quy định tại Dự thảo Luật làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng". Các đại biểu Quốc hội cho rằng, thiết kế kỹ thuật như vậy đồng nhất với cách thiết kế kỹ thuật tại các khoản khác của Điều 79. Điều 79 chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Khi thực hiện thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 79 sẽ phải đáp ứng các căn cứ, điều kiện quy định về "Căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng".

Tám điểm nhấn đáng chú ý của Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024

 

Vào ngày 18/1, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua đã trở thành luật quan trọng, bởi đây là nền tảng pháp lý để tạo dựng một khuôn khổ pháp lý hoàn chỉnh với tám điểm nhấn đáng chú ý cho thị trường BĐS trong thời gian tới, cụ thể:

Nhiều điểm nhấn của Luật đất đai (sửa đổi) 2024. Nguồn: Báo Thanh niên.

 

• Đầu tiên, Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất và các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp.

 

Theo các chuyên gia đánh giá quy định mới trên tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hoá nông sản ngày càng lớn nhằm thực hiện mục tiêu đến năm 2030 phát triển 1 triệu ha đất chuyên canh lúa chất lượng cao và phát thải ròng bằng 0 (Net zero) tại Đồng bằng sông Cửu Long.

 

Theo đó, Luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, đồng thời cũng tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn.

 

• Thứ hai, Luật Đất đai 2024 quy định 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và quy định riêng trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định tại điều trước đó thì Quốc hội sẽ sửa đổi, bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất.

 

Điều này sẽ giúp đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.

 

Đồng thời, luật mới cũng quy định chặt chẽ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi. Đặc biệt, Điều 91 xác định việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

 

• Thứ ba, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất, theo đó bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 và được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Việc này sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường, những quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương.

 

Giá đất sẽ được xác định bằng 4 phương pháp gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Trong trường hợp cần áp dụng phương pháp khác, Chính phủ sẽ đề xuất và chờ được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

 

• Thứ tư, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, trước đó nội dung này không có trong Luật Đất đai 2013.

 

Cụ thể, Chương VIII quy định nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, yêu cầu việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của Luật này.

 

HoREA đánh giá nếu thực hiện nội dung trên, tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội và thông qua thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ “địa tô chênh lệch” sẽ thu vào ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

 

• Thứ năm, để đồng bộ với quy định phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, Luật Đất đai 2024 cũng quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất sạch do Nhà nước tạo lập hoặc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, cũng như đất chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 

Cụ thể, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu trong 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

 

• Thứ sáu, Luật Đất đai 2024 quy định khá thoáng về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết dự án phát triển kinh tế - xã hội, gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại. Theo đó, dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và người có đất ở đề xuất làm dự án nhà ở thương mại thì phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.

 

Dù quy định trên sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh nhưng HoREA nhận thấy sẽ để lại hệ quả là trong khoảng 5 - 7 năm tới, thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể tạo quỹ đất đáp ứng đủ nguồn cầu.

 

• Thứ bảy, Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, gồm trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

 

Bên cạnh đó, luật mới cũng quy định tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng. Điều này sẽ khuyến khích người sử dụng đất lựa chọn phương thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.

• Thứ tám, Luật Đất đai 2024 được cho phép áp dụng ngay một số quy định mà không cần chờ đến ngày có hiệu lực 1/1/2025. Có thể kể đến như quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển nhằm tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành Nghị định quy định về giá đất.