Triển vọng phát triển của thị trường bất động sản Đồng bằng sông Cửu Long

Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) có vị trí quan trọng về chính trị, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, giao thương với các nước ASEAN và hiện đang được Chính phủ đầu tư mạnh mẽ. Nhận định, việc phát triển và nâng cấp hệ thống hạ tầng sẽ thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, kỳ vọng sẽ có thêm nội lực để phát triển bất động sản (BĐS) trong tương lai.

1.Tình hình thị trường bất động sản ĐBSCL

 

ĐBSCL có dân số đông đúc, chiếm hơn 19% dân số cả nước, đặc biệt là các đô thị phát triển. Và cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện: Hệ thống giao thông, điện lực, nước sạch và các tiện ích công cộng khác đang được nâng cao.

Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Nguồn: Báo Kinh tế đô thị.

 

1.1 Cơ sở hạ tầng

 

Theo Quy hoạch mạng lưới đường bộ thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1454/QĐ-TTg ngày 1/9/2021, khu vực đồng bằng sông Cửu Long được quy hoạch 6 tuyến cao tốc với tổng chiều dài khoảng 1.166km, quy mô từ 4 đến 6 làn xe gồm: 3 tuyến cao tốc trục dọc với tổng chiều dài 575km và 3 tuyến cao tốc trục ngang với chiều dài khoảng 591 km. Đến năm 2026, khu vực ĐBSCL sẽ có khoảng 554km đường cao tốc, các tuyến cao tốc còn lại sẽ được đầu tư trong giai đoạn 2026 - 2030.

 

Hạ tầng logistics "phi giao thông" là hệ thống kết cấu hạ tầng phục vụ cho ngành dịch vụ logistics mà không phải cơ sở hạ tầng giao thông vận tải. Theo đó, hệ thống hạ tầng này bao gồm: nhà xưởng, kho bãi, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu,… Việc phát triển và vận hành hệ thống hạ tầng này phụ thuộc rất lớn vào nguồn lực của khu vực doanh nghiệp.

 

Điển hình như hệ thống quốc lộ trong vùng hiện có tổng chiều dài khoảng 2.652,3km với 5 tuyến đường bộ nối ĐBSCL với vùng Đông Nam Bộ và cả nước; đặc biệt, trong thời gian tới, ĐBSCL theo quy hoạch sẽ có tổng cộng 7 tuyến cao tốc. Tuy nhiên, trên thực tế, các trục đường bộ chính hiện nay trong vùng chỉ có quy mô tương đối nhỏ với 2 làn ô tô và 1 làn xe máy cho mỗi bên, có dải phân cách; trong khi một số trục đường chính có quy mô chỉ 1 làn ô tô và 1 làn xe máy cho mỗi bên và không có dải phân cách.

 

Ngoài ra, thống kê của Bộ GTVT, dù những số liệu về lượng hàng hóa, giá trị xuất nhập khẩu và tiêu thụ nội vùng cho thấy một nhu cầu rất lớn về vận chuyển hàng hóa cho vùng nhưng tổng chiều dài quốc lộ của vùng chỉ đạt khoảng 10,9% so với cả nước (chỉ xếp hơn vùng Đông Nam Bộ), với chỉ số chất lượng là 2,96 (thuộc mức xấu, tiệm cận mức trung bình). Đồng thời, tổng chiều dài đường quốc lộ đạt chất lượng tốt chỉ đạt 15,7% so với tổng chiều dài quốc lộ của vùng, và 5,7% tổng chiều dài quốc lộ đạt chất lượng tốt của cả nước (Bảng 1).

 

Thống kê chiều dài và chất lượng đường quốc lộ theo vùng. Nguồn: Bộ Giao thông vận tải.

 

Thêm vào đó, một số tuyến lộ chính dọc ven các con sông còn bị ảnh hưởng bởi tình trạng sạt lở. Điều này dẫn đến năng lực vận chuyển hàng hóa nông sản từ vùng sản xuất, nuôi trồng đến nhà máy và trục giao thông chính còn nhiều khó khăn, mất thời gian. Do đó, phần lớn hàng hóa nông sản của vùng hiện vẫn phụ thuộc nhiều vào giao thông đường thủy nội địa.

 

Tuy nhiên, mặc dù hệ thống mạng lưới đường thủy nội địa tại vùng có độ dài và chất lượng cao hơn so với các vùng trong cả nước với hệ thống kênh dài 28.000 km (trong đó 23.000 km có khả năng khai thác và vận tải), đặc biệt là vùng hiện có 2 tuyến đường thủy huyết mạch từ TP. HCM đi Kiên Giang, Cà Mau và kênh Quan Chánh Bố có khả năng tiếp nhận tàu tải trọng lớn (đến 10.000 tấn) ra vào sông Hậu. Những việc đầu tư và khai thác các tuyến đường thủy này trong thời gian vừa qua còn gặp rất nhiều khó khăn do tình trạng bồi lắng hàng năm lớn làm gia tăng kinh phí nạo vét, khiến cho mục tiêu khai thác, nâng công suất tiếp nhận các tàu hàng có tải trọng lớn (trên 10.000 tấn) không đạt như dự kiến và hiệu quả mang cũng không như kỳ vọng.

 

Với các tuyến cao tốc chính được quan tâm đầu tư, các tuyến giao thông huyết mạch được nâng cấp mở rộng ở ĐBSCL, BĐS của vùng được kỳ vọng tạo nên những điểm nhấn đáng giá, mang đến những cơ hội mới cho các nhà đầu tư trong và ngoài khu vực thời gian tới. Tuy nhiên, để thị trường BĐS ở ĐBSCL phát triển ổn định, lành mạnh, chất lượng công tác quy hoạch đô thị, sự quan tâm đầu tư vào các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, niềm tin vào khả năng phục hồi thị trường sau giai đoạn trầm lắng… là những vấn đề đang đặt ra hiện nay.

 

Thúc đẩy phát triển kinh tế nhanh và mạnh hơn trong thời gian tới. Hạ tầng được chú trọng đầu tư sẽ tạo đà tăng trưởng, tăng tỷ lệ đô thị hóa và số lượng các khu kinh tế lớn của vùng. Điều này đồng nghĩa với tăng trưởng việc làm, tăng trưởng dân số và lao động. Tăng trưởng kinh tế mạnh chắc chắn sẽ tạo tăng trưởng lực cầu đầu tư và nhu cầu của thị trường BĐS. Vì thế, những phân khúc chủ đạo của thị trường BĐS như nhà ở đô thị, BĐS công nghiệp, BĐS du lịch, BĐS bán lẻ... chắc chắn sẽ tăng trưởng mạnh trong giai đoạn tới ở ĐBSCL.

1.2 Tận dụng triệt để lợi thế của cơ cấu dân số vàng để tăng tỷ lệ đô thị hóa

 

Đô thị hóa là xu hướng chung của thế giới và Việt Nam đang trong xu hướng đó. Đô thị hóa không chỉ tăng số lượng dân số, mà quan trọng hơn là tăng chất lượng sống cho cư dân.

 

Để làm được điều này, trước hết cần có giải pháp liên quan đến giáo dục - đào tạo để xóa bỏ “vùng trũng” về trình độ ở ĐBSCL, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong bối cảnh công nghiệp 4.0.

 

Đó là đầu tư giáo dục, đẩy mạnh phổ cập giáo dục... Tiếp đến, cần có các giải pháp tạo và giải quyết việc làm cho lực lượng lao động được đào tạo như hỗ trợ vay vốn tín dụng tạo việc làm, thu hút đầu tư, tiếp tục đẩy mạnh xây dựng nông thôn mới.

 

Nhiều năm qua, ngành nông nghiệp của ĐBSCL nói riêng và cả nước nói chung đều gặp tình trạng xuất nông sản thô, giá trị không cao đi các nước. Những năm gần đây, với nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp, đã có nhiều quyết định, hành động đổi mới tư duy theo hướng thúc đẩy sản xuất và xuất khẩu hàng hóa giá trị cao, đã qua chế biến mang thặng dư lớn hơn cho nông dân, cho doanh nghiệp và cho quốc gia.

 

Tuy nhiên, để đáp ứng được nhu cầu công nghiệp hoá trong nông nghiệp, đáp ứng áp dụng công nghệ cao trong sản xuất lại đòi hỏi lực lượng lao động phải có chất lượng cao. Cũng chính vì lâu nay, do thu nhập trong nước còn thấp, đặc biệt đối với vùng ĐBSCL, nên khi xuất khẩu lao động thì cũng bị mặc định là lao động từ Việt Nam giá rẻ. Vậy vấn đề đặt ra, làm thế nào để loại bỏ tư duy lao động giá rẻ cũng như tận dụng dân số vàng tại ĐBSCL hiệu quả.

2.Nắm bắt thời cơ tăng trưởng

 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, ĐBSCL được xem là thị trường rất mới ở lĩnh vực BĐS. Bởi thị trường BĐS ở ĐBSCL thời gian qua phát triển chưa tương xứng. ĐBSCL có đặc thù khí hậu ôn hòa, không ảnh hưởng bởi thời tiết cực đoan như mưa bão nên nhà ở còn đơn sơ, không kiên cố như ở một số địa phương khác. 

 

Nhu cầu nhà ở  tại ĐBSCL trong thời gian tới chắc chắn sẽ tăng lên và thị trường BĐS ở ĐBSCL sẽ phát triển cùng với sự phát triển nền kinh tế chung của vùng. Phát triển giao thông là tiền đề có tính chất quyết định đến phát triển kinh tế - xã hội của cả vùng và từng địa phương trong vùng. Trước hết, ĐBSCL đang được tập trung phát triển đường bộ và tới đây là phát triển cả đường sắt, giao thông đường hàng không, giao thông đường thủy gắn liền với hệ thống các cảng biển. Sự phát triển giao thông thúc đẩy sự phát triển đô thị, phát triển các khu dân cư, nhà ở và thị trường BĐS ở ĐBSCL.

 

Thị trường BĐS ở ĐBSCL muốn phát triển bền vững phải phát triển dựa trên quy hoạch và chất lượng công tác lập quy hoạch. Chất lượng quy hoạch càng tốt, sự phát triển càng vững chắc và phòng ngừa được những bất ổn của thị trường. Rút kinh nghiệm từ TP Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh thành trong cả nước, trong đó có các địa phương ở ĐBSCL, thị trường BĐS thời gian qua thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Thị trường có giai đoạn phát triển lệch pha qua phân khúc cao cấp nên những người có nhu cầu thực trong xã hội chưa được giải quyết về nhà ở. Muốn phát triển thị trường BĐS bền vững cần quan tâm giải quyết nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang, người có thu nhập thấp đô thị, cho công nhân lao động và cả người nhập cư. Đồng thời cần quan tâm cải thiện điều kiện chỗ ở cho người dân nông thôn.

 

Nhìn chung, mặt bằng giá tại các dự án thuộc khu vực ĐBSCL tương đối ổn định. Do thị trường khu vực này ổn định, ít xảy ra tình trạng sốt ảo, đây cũng là khu vực có các sản phẩm BĐS được đầu tư hạ tầng tốt. Các phân khúc khác, cũng như tình trạng chung của cả nước, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng ở ĐBSCL rơi vào tình trạng trầm lắng, thanh khoản thấp. BĐS công nghiệp đang được chú trọng phát triển. Trong tháng 6-2023 vừa qua, dự án KCN VSIP Cần Thơ sẽ được khởi công xây dựng hạ tầng. BĐS văn phòng thương mại khu vực này phát triển chưa tương xứng với tiềm năng. 

 

Tiềm năng phát triển thị trường BĐS của vùng ĐBSCL là việc đẩy mạnh đầu tư công, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng giao thông ở khu vực này tạo kết nối không gian vùng với TP Hồ Chí Minh và miền Đông Nam Bộ. Thúc đẩy phát triển kinh tế nhanh và mạnh hơn trong thời gian tới. Hạ tầng được chú trọng đầu tư sẽ tạo đà tăng trưởng, tăng tỷ lệ đô thị hóa và số lượng các khu kinh tế lớn của vùng. Điều này đồng nghĩa với tăng trưởng việc làm, tăng trưởng dân số và lao động. Tăng trưởng kinh tế mạnh chắc chắn sẽ tạo tăng trưởng lực cầu đầu tư và nhu cầu của thị trường BĐS. Vì thế, những phân khúc chủ đạo của thị trường BĐS như nhà ở đô thị, BĐS công nghiệp, BĐS du lịch, BĐS bán lẻ... chắc chắn sẽ tăng trưởng mạnh trong giai đoạn tới ở ĐBSCL.