Tác động của Luật Đất đai 2024 đối với doanh nghiệp

Với nhiều chính sách mới được sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2024 có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt, có ảnh hưởng sâu rộng đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội cũng như hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. 

Định giá đất theo nguyên tắc thị trường và những tác động tới Doanh nghiệp

 

Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về Khung giá đất của Chính phủ ban hành 5 năm/lần. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Trường hợp bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định.

Quốc hội thông qua Luật Đất đai (Sửa đổi) tại kỳ họp bất thường lần thứ 5. Nguồn: Báo điện tử Chính phủ.

 

Bảng giá đất hằng năm sẽ được dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền hằng năm; tính thuế sử dụng đất; tính thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất… Đối với giá đất cụ thể sẽ áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…

 

Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường, đồng thời đảm bảo trung thực, khách quan, công khai, minh bạch cũng như tính độc lập giữa tổ chức, cơ quan trong định giá đất. Việc định giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

 

Luật cũng quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất bao gồm: giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng; giá đất trúng đấu giá đất và thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất. Thông tin đầu vào được sử dụng là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng từ thời điểm xác định giá đất trở về trước; ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá.

 

Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng, gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh. Cả 4 phương pháp này được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất hằng năm do HĐND tỉnh công bố. (Điều 158 Luật Đất đai 2024).

 

Theo đánh giá của giới chuyên gia, những chính sách mới về giá đất sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường, đặc biệt là doanh nghiệp và chủ đầu tư bất động sản. Cụ thể, đối với thị trường bất động sản, chính sách mới về định giá đất sẽ giúp hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai, điều này sẽ mang lại cơ hội cho người dân sở hữu nhà, đất để ở, với chi phí hợp lý và tránh được tình trạng bị "thổi giá".

 

Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư, việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất. Đồng thời, việc xây dựng bảng giá đất hằng năm giúp cho giá đất tiệm cận thị trường song cũng sẽ làm tăng áp lực về nguồn nhân lực, các khoản thuế bất động sản và phí chuyển nhượng từ đó sẽ tăng lên, làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư vào lĩnh vực này.

Thu hồi đất, chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý

 

Điều 79 Luật Đất đai 2024, quy định rõ 32 trường hợp thật cần thiết Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, …Quy định thu hồi đất được thiết kế thành 32 khoản cụ thể hóa các công trình theo từng lĩnh vực được ưu đãi, khuyến khích phát triển tương ứng với các pháp luật chuyên ngành. Bao gồm thu hồi đất xây dựng công trình giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải rắn, năng lượng, chiếu sáng công cộng, khu phi thuế quan trong khu kinh tế…

 

Như vậy, quy định về việc thu hồi đất đã cụ thể hơn trước đây, trong đó Nhà nước chỉ thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây khu đô thị. Còn các dự án khác, chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý. Điều này cũng góp phần giảm các tình huống tranh chấp, kiện tụng. Giai đoạn trước, một số quy định về thu hồi đất chưa sát thực tế cũng góp phần đẩy dự án của doanh nghiệp vào ách tắc.

 

Đặc biệt, khi thực hiện thu hồi đất để thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội, các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đáp ứng các điều kiện: Dự án có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Dự án đã có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ; Có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 84 của Luật Đất đai trong trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh…

 

Công tác thu hồi, đền bù phải theo cơ chế thị trường, bồi thường ngang giá với giá trị đất bị thu hồi. Điều này được kỳ vọng tháo gỡ cho hàng loạt dự án đầu tư công trên khắp cả nước đang bị vướng giải phóng mặt bằng. Theo giới chuyên gia, việc thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng sát giá thị trường không chỉ là chìa khóa quan trọng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án mà còn tạo động lực thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Doanh nghiệp được nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua cơ chế thỏa thuận

 

Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 còn cho phép Doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua cơ chế thỏa thuận. Cụ thể, theo quy định tại Điều 127, việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp:  thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79; Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở; Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 mà nhà đầu tư lựa chọn phương án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Nguồn:  Báo Thái Nguyên điện tử.

 

Điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất bao gồm: Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố; Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122; đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở; Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án…

 

Đáng chú ý, mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có báo cáo gửi Phó thủ tướng việc xây dựng, trình Nghị quyết của Quốc hội về Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác. Theo đó, Dự thảo nghị quyết có 2 chính sách, cụ thể:

 

• Thứ nhất là chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

 

• Thứ hai là chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024.

 

Đối tượng áp dụng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý. Việc thực hiện thí điểm trong thời gian 5 năm, từ ngày 1/1/2025 đến ngày 1/1/2030.