Quy định về ký giáp ranh khi làm sổ đỏ người dân cần nắm rõ

Ký giáp ranh đất được hiểu là việc người sử dụng đất ký xác nhận ranh giới, mốc giới và ghi ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề. Việc ký giáp ranh đất của cá nhân, hộ gia đình giáp ranh với mảnh đất của người sử dụng đất thể hiện trong bản mô tả ranh giới đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chứng minh đất không có tranh chấp giữa người xin cấp Giấy chứng nhận và chủ sở hữu của thửa đất liền kề.

Ý nghĩa của ký giáp ranh trong lĩnh vực đất đai

 

Đất đai là một trong những loại tài sản đặc biệt, gắn chặt với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, mỗi cá nhân, hộ gia đình sẽ được quyền sử dụng một phần đất với diện tích cụ thể. Lúc này, để xác định diện tích của mỗi chủ thể sử dụng đất, người ta sẽ dựa vào ranh giới thửa đất.

Xác nhận ranh giới đất theo bản đồ địa chính. Nguồn: website luatminhkhue.vn.

Ranh giới thửa đất là đường vẽ trên bản đồ địa chính hoặc mốc giới thực địa, nhằm xác định quyền sử dụng của các thủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận, theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Ranh giới đất đai được thể hiện, cập nhật lên Bản đồ địa chính của địa phương (xã, phường nơi có đất).

 

Lợi ích của ký giáp ranh, cụ thể:

 

• Nhiều thửa đất có ranh giới là nhiều đoạn gấp khúc (trường hợp phổ biến khi mua đất vườn hoặc đất nông nghiệp) trong khi thực tế mốc ranh giới đất lại thường chỉ được cắm 4 góc sẽ dễ bị lấn chiếm. Do đó, sau khi mua đất xong bạn cần liên hệ các hộ liền kề để xác định lại ranh giới đất trước khi xây quây đất lại.

 

• Xác định ranh giới đất để tránh phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất.

 

• Việc ký giáp ranh là cách phổ biến và dễ dàng nhất để xác định có hay không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.

 

• Như vậy, ranh giới đất có ý nghĩa, vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác định diện tích của mỗi cá nhân, hộ gia đình. Khi thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai: tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê… người ta phải dựa vào ranh giới đất để xác định diện tích đất cụ thể của từng chủ thể sử dụng đất. Đây được xem là một trong những phương thức bảo đảm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình.

Trường hợp nào phải ký giáp ranh và không phải ký giáp ranh?

Các trường hợp phải ký giáp ranh đất

 

Các cá nhân, hộ gia đình thực hiện các hoạt động dân sự liên quan đến mua bán, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, người dân cần ký giáp ranh giữa các thửa đất liền kề, ký xác nhận ranh giới thửa đất có ý nghĩa, vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác định diện tích đất, đảm bảo tính pháp lý trong việc thực thi các hoạt động dân sự liên quan đến đất đai của người sử dụng đất.

 

Căn cứ theo quy định tại khoản 2.1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT và Phụ lục số 11 ban hành kèm theo Thông tư này có quy định phải xin chữ ký của người sử dụng đất, chủ quản lý đất liền kề để xác nhận ranh giới, mốc giới sử dụng đất.

 

Việc ký giáp ranh được đặt ra trong một số trường hợp như:

 

• Cấp sổ đỏ lần đầu.
• Cấp lại sổ đỏ/đổi sổ đỏ mà phải đo đạc lại diện tích thửa đất.
• Trường hợp đo đạc, lập/cập nhật bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính.
• Trường hợp thực hiện kiểm kê đất đai theo chu kỳ.

 

Ngoài những hoạt động nêu trên thì các hộ dân liền kề phải ký giáp ranh với nhau trong  trường hợp sau đây: Ký xác nhận ranh giới thửa đất khi thực hiện các thủ tục liên quan đến tranh chấp đất đai. Tranh chấp đất đai ở đây có thể là tranh chấp trong quá trình phân chia di sản thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Lúc này, để xác định phần đất thuộc quyền sử dụng của các cá nhân, Nhà nước sẽ yêu cầu xác nhận ranh giới thửa đất. 

Các trường hợp không phải ký giáp ranh đất:

 

Trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đo đạc xác nhận.

 

Khi đó đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND xã để xác lập vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã để người sử dụng đất liền kề để ký xác nhận.

Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất liền kề không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất đã được xác định theo bản mô tả đã lập.

 

Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc ranh giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác nhận theo bản mô tả.

Mua đất không đo đạc và ký giáp ranh gây ra hậu quả gì?

 

Mua bán đất đai là một trong những hoạt động pháp lý quan trọng và thường xuyên thực hiện liên quan đến quyền sử dụng đất của mỗi cá nhân, hộ gia đình. Khi làm thủ tục mua bán, bên chuyển nhượng sẽ chuyển quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng. Lúc này, bên nhận chuyển nhượng sẽ được quyền sử dụng với phần diện tích đất theo quy định của pháp lý.

Khảo sát địa hình đo đạc địa chính. Nguồn: Báo điện tử Chính phủ.

 

Hoạt động mua bán đất đòi hỏi các bên cần phải thỏa thuận rõ với nhau về các nội dung, thông tin liên quan đến đất đai: Diện tích đất, tài sản gắn liền trên đất…

 

Khi thực hiện giao dịch mua bán đất đai, một trong các công việc mà các bên cần thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình là đo đạc lại diện tích đất và ký giáp ranh. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công việc này vẫn chưa được người sử dụng đất tuân thủ thực hiện một cách triệt để và sát sao nhất. Có rất nhiều trường hợp, các bên chỉ làm hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau mà không tiến hành đo đạc lại hay ký giáp ranh. Điều này đem đến những hậu quả sau đây:

 

• Không ký giáp ranh khi mua bán đất sẽ dễ làm phát sinh ra tình trạng tranh chấp đất. Lúc này, với tư cách là người mua, bỏ ra một số tiền để mua đất, nhưng chủ thể mua này sẽ dính líu vào quan hệ tranh chấp đất đai không mong muốn. 

 

• Trong thực tiễn sử dụng đất đai, có rất nhiều trường hợp xảy ra sai lệch thông tin, diện tích đất trên sổ đỏ và diện tích đất ngoài thực tế. Nếu không đo đạc lại, thì sau khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có phát sinh, tranh chấp gì liên quan đến đất đai, người mua sẽ chịu thiệt thòi, đặc biệt là khi diện tích trên thực tế ít hơn so với sổ đỏ.

 

• Không đo đạc lại diện tích đất hay ký giáp ranh, còn gây khó khăn cho công tác quản lý của cơ quan chức năng có thẩm quyền, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai.
• Trong một số trường hợp, việc phát sinh mâu thuẫn từ không đo đạc lại diện tích đất, ký giáp ranh khiến giao dịch dân sự (mua bán đất) rơi vào tình trạng vô hiệu.