Nhà đầu tư âm thầm gom mua đất nền ven đô, đón Luật Đất đai có hiệu lực

Nhiều nhà đầu tư nhận định, khi Luật Đất đai có hiệu lực, giá nhà đất sẽ có xu hướng tăng và thị trường khởi sắc, nên đã âm thầm gom đất tại nhiều vùng ven Hà Nội.

Nên đầu tư nhà đất từ bây giờ hay chờ luật Đất đai có hiệu lực?

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, khi 3 bộ luật lớn liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai cùng lúc có hiệu lực thực thi sẽ tác động rất lớn đến thị trường và liên quan nhiều đối tượng tham gia thị trường.

Quốc hội thông qua Luật đất đai 2024. Nguồn: Báo điện tử Chính Phủ.

 

Luật Đất đai 2024 đã bỏ "khung giá đất" và quy định "bảng giá đất" được xây dựng hằng năm tiệm cận giá thị trường. Động thái này sẽ khiến giá bất động sản ở tất cả loại hình đều có khả năng điều chỉnh tăng vì hiện tại định giá đất thực tế thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Điều này sẽ kéo theo các chi phí liên quan đến đất đai (bao gồm các loại thuế, phí giao dịch chuyển nhượng) có thể tăng lên, đẩy giá bán bất động sản tăng theo.

 

Từ cuối năm 2023 đến nay, nhóm của chị Trần Thị Nhâm (một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội) liên tục đi "săn" các quỹ đất rộng tại nhiều tỉnh thành quanh Hà Nội. Mới đây, nhóm chị Nhâm mua được một số lô đất tại Bắc Ninh, Bắc Giang...diện tích mỗi lô dao động 80 - 300 m2.

 

“Những khu vực này mấy năm nay đều có biến động giá tăng mạnh. Tuy nhiên, để có lợi nhuận tốt, chúng tôi sẽ tìm những mảnh đất đang nằm ở vùng trũng, giá chưa biến động nhiều, chỉ khoảng trên dưới 10 triệu đồng/m2, nhưng theo đánh giá của chúng tôi là sẽ có nhiều tiềm năng ”, chị Nhâm nói.

 

Theo chị Nhâm, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên, trong khi lãi suất ngân hàng vẫn thấp, vì vậy, dòng tiền thời gian tới chắc chắn sẽ chảy vào nhà đất. Đặc biệt, từ 1/8, 3 luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực, giá nhà đất nhiều khả năng sẽ tăng nên đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tranh thủ "săn hàng".

 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, các nhà đầu tư có thể tranh thủ mua bất động sản tại thời điểm này bởi lẽ khi 3 luật được thực hiện sẽ là nền tảng cơ bản để thị trường bước sang một giai đoạn mới vì trong giai đoạn vừa qua xuất hiện nhiều vướng mắc về cơ chế chính sách khiến dự án bị ách tắc, nhất là các dự án nhà ở xã hội.

 

Cũng theo ông Điệp, bất động sản sẽ không xuống giá. Nếu tạo được cơ chế chính sách tốt, thị trường sẽ có động lực để phát triển và khả năng cao bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

 

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng cho rằng, đây là thời điểm thuận lợi để đầu tư. Sản phẩm nên đầu tư giai đoạn này là đất nền có vị trí tốt, quy hoạch tốt, giá còn rẻ, khả năng sử dụng cao. Số lượng dự án bất động sản sẽ dần được cải thiện từ giữa năm 2026, đặc biệt nhà ở xã hội sẽ sớm hơn, từ cuối năm 2025.

 

"Do khan hiếm nguồn cung nên giá chung cư tiếp tục tăng nhẹ cho đến cuối năm 2025, rồi ổn định và có thể giảm nhẹ từ năm 2026 do nguồn cung được cải thiện, nhất là nhà ở xã hội ", ông Quê dự báo.

 

Còn ông Nguyễn Quang Huy - CEO khoa Tài chính ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi), cho rằng, từ ngày 1/8, luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực. Tuy nhiên, để luật đi vào thực tiễn, vẫn cần có các nghị định và thông tư hướng dẫn chi tiết cụ thể, nên sẽ có độ trễ nhất định. Vì vậy, việc quyết định thời điểm đầu tư tùy thuộc vào khẩu vị rủi ro và tài chính của mỗi người.

 

"Nhà đầu tư chỉ nên đầu tư khi vốn chủ sở hữu tham gia 40-50% tổng tiền mua, không vay quá 50%. Hiện tại mức lãi suất vay cho bất động sản khá thấp, khó có thể giảm thêm. Mặt bằng lãi suất này có thể giữ ổn định đến hết năm nên người mua nên tranh thủ lãi suất thấp để lựa chọn sản phẩm phù hợp vay mua nhà trả góp với thời hạn vay 15-30 năm, tận dụng các gói sản hạn nợ gốc, lãi trong thời gian đầu đi vay 6-18 tháng, cố định lãi suất 12-36 tháng. Nhưng lưu ý nên chọn ngân hàng có lãi suất thả nổi với biên độ phù hợp, thường 3-4%/ năm ", ông Huy nhấn mạnh.

 

Đối với người trẻ, tài chính còn hạn hẹp thì nên cân nhắc đầu tư các căn quy mô nhỏ trước, sau này khi thu nhập tăng thì có thể bán đi để mua các căn lớn hơn. Hiện tại hạ tầng giao thông và các phương tiện công cộng cũng khá phát triển nên có thể cân nhắc mua các căn hộ ngoại thành hay tỉnh giáp Hà Nội để có mức giá hợp lý và không gian sống xanh, thoáng hơn.

 

Ông Huy đưa ra dự báo, nguồn cung sẽ được cải thiện vào cuối quý III và quý IV, Hà Nội có thêm khoảng 9.000 căn hộ chào bán mới, TP.HCM có khoảng 8.000 căn hộ chào bán mới trong 6 tháng cuối năm.

 

Từ năm 2025 nguồn cung sẽ tăng mạnh hơn. Trong cơ cấu sản phẩm thì sẽ có hơn 70% là sản phẩm cao cấp, với giá dao động 50-60 triệu đồng/m2. Những sản phẩm giá dưới 3 tỷ đồng sẽ chỉ chiếm dưới 10%.

Chạy giá trước khi Luật Đất đai có hiệu lực

 

Nhận định về xu hướng nhà đầu tư tăng mua đất thời điểm này, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group - cho rằng khi 3 bộ luật mới có hiệu lực, thị trường sẽ chuyển sang một giai đoạn mới, mặt bằng giá các sản phẩm bất động sản sẽ tăng cao. Đầu tư vào thời điểm hiện nay, nhà đầu tư sẽ có cơ hội lựa chọn những sản phẩm đã hoàn thiện về pháp lý và có giá phù hợp hơn.

 

Hiện bất động sản thấp tầng pháp lý sạch và đất đấu giá tại các tỉnh đang là những sản phẩm được nhà đầu tư nhắm tới trong bối cảnh hiện tại như một kênh tích sản an toàn. Vì vậy, phần lớn muốn mua lúc này để có lợi thế về mức giá lẫn cơ hội tăng giá sau này.

 

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, cũng cho rằng, chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng.

 

Theo ông Tuấn, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

 

Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn. Những quy định này góp phần tăng giá các loại đất từ đất dự án, đất nông nghiệp, đất phi thương mại và nhiều loại hình nhà đất khác cũng sẽ tăng.

 

Bà Giang Đỗ - Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, phân tích, theo Luật Đất đai mới, giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường, việc này có thể khiến bất động sản tiếp tục tăng. Bởi lẽ, khi đó mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước, giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường. Điều này sẽ kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên. Để đảm bảo quyền lợi, chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán sản phẩm tại các dự án.

 

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quay lại thị trường, gom mua những lô đất giá tốt, pháp lý chuẩn để chuẩn bị đón những diễn biến mới của thị trường.