Đề xuất quy định mới về miễn giảm tiền thuê đất

Bộ Tài chính đang tiến hành thu thập ý kiến đóng góp cho dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong đó, có đề xuất quy định mới về miễn, giảm tiền thuê đất.

1.Góp ý dự thảo Nghị định mới về miễn, giảm tiền thuê đất

 

Bộ Tài chính đã hoàn thành Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2024 và đang lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương để hoàn thiện, trình Chính phủ ban hành.

Dự thảo Luật đất đai 2024 tác động tới môi trường kinh doanh bất động sản. Nguồn: Báo điện tử Chính phủ.

1.1 Nguyên tắc miễn, giảm tiền thuê đất

 

Theo thông tin từ Bộ Tài chính, quy định về miễn và giảm tiền thuê đất không được cụ thể hóa trong Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, dự thảo luật đã thể hiện rõ ràng các nguyên tắc chính: miễn tiền thuê đất có nghĩa là người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền thuê đất trong suốt thời gian thuê, trong khi giảm tiền thuê đất là việc chỉ phải nộp một phần tiền thuê đất dựa trên tỷ lệ nhất định.

 

Tại Luật Đất đai năm 2024 không quy định cụ thể thế nào là miễn tiền thuê đất, thế nào là giảm tiền thuê đất. Tuy nhiên, xuyên suốt quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai và thể hiện ở nội dung thiết kế các điều về các trường hợp phải thực hiện đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì đều thể hiện nguyên tắc: Miễn tiền thuê đất là cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; còn lại là giảm tiền thuê đất. 

 

Vì vậy, tại Điều 39, Điều 40 dự thảo Nghị định quy định về miễn, giảm tiền thuê đất dựa trên nguyên tắc: 

 

• (i)  Miễn tiền thuê đất là cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; 
• (ii) Giảm tiền thuê đất là cho phép người sử dụng đất không phải nộp một số tiền cụ thể tính bằng tỷ lệ (%) tiền thuê đất phải nộp.

 

1.2 Các dự thảo trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất

 

Luật Đất đai năm 2024 tại Điều 157 đã quy định cụ thể về các trường hợp được miễn và giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bên cạnh đó, Chính phủ có thẩm quyền xác định các trường hợp khác được hưởng ưu đãi này sau khi được sự chấp thuận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Trong dự thảo Nghị định, các mức giảm tiền thuê đất được thiết kế theo lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư, phù hợp với quy định hiện hành.

 

Tại khoản 1, khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; đồng thời, quy định thẩm quyền của Chính phủ quy định các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định tại khoản 1 Điều 157 sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. 

 

Vì vậy, tại Dự thảo Nghị định quy định cụ thể các trường hợp miễn tiền thuê đất; thiết kế các mức giảm tiền thuê đất theo lĩnh vực ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư về cơ bản tương đồng với mức quy định hiện hành tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP).

 

Tại Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 chỉ có quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư (không phân biệt đối với lĩnh vực xã hội hóa như Luật Đất đai năm 2013). Do vậy, tại các Điều 39, Điều 40 dự thảo Nghị định chỉ có quy định chung về các mức ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư mà không xây dựng ưu đãi riêng đối với dự án sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa).

 

Đồng thời, tại khoản 6 Điều 50 quy định về điều khoản chuyển tiếp đối với tiền sử dụng đất khoản 14 Điều 51 quy định về điều khoản chuyển tiếp đối với thu tiền thuê đất quy định bãi bỏ quy định về ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất đối với dự án thuộc lĩnh vực xã hội theo quy định tại Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30 tháng 5 năm 2008 và Nghị định số 59/2014/NĐ-CP ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Chính phủ.

2. Những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai năm 2024

 

Bộ Tài chính cho biết, Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ năm ngày 18/01/2024 vừa qua, đã có những nội dung thay đổi lớn liên quan đến tài chính về đất đai và giao cho Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về tài chính đất đai; trong đó có nội dung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

 

Luật Đất đai (Luật số 31/2024/QH15) gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều. Luật Đất đai có những điểm mới nổi bật sau đây:

 

• Quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước, quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai (gồm 14 điều, từ Điều 12 đến Điều 25).
• Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (gồm 23 điều, từ Điều 26 đến Điều 48). 
• Địa giới đơn vị hành chính, điều tra cơ bản về đất đai (gồm 11 điều, từ Điều 49 đến Điều 59).
• Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (gồm 18 điều, từ Điều 60 đến Điều 77) 
• Thu hồi đất, trưng dụng đất (gồm 13 điều, từ Điều 78 đến Điều 90) .
• Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (gồm 21 điều, từ Điều 91 đến Điều 111).
• Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất (gồm 4 điều, từ Điều 112 đến Điều 115).
• Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (gồm 12 điều, từ Điều 116 đến Điều 127).
•  Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (gồm 15 điều, từ Điều 128 đến Điều 152).
• Tài chính về đất đai, giá đất (gồm 10 điều, từ Điều 153 đến Điều 162).
• Hệ thống thông tin về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai (gồm 8 điều, từ Điều 163 đến Điều 170).
• Chế độ sử dụng đất (gồm 52 điều, từ Điều 171 đến Điều 222).
• Thủ tục hành chính về đất đai (gồm 7 điều, từ Điều 223 đến Điều 229).
• Giám sát, theo dõi và đánh giá việc quản lý, sử dụng đất đai; thanh tra, kiểm tra, kiểm toán; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (gồm 13 điều, từ Điều 230 đến Điều 242).
• Điều khoản thi hành (gồm 18 điều, từ Điều 243 đến Điều 260).

 

Để cụ thể hóa các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, việc ban hành Nghị định của Chính phủ để quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là có căn cứ pháp lý.

3. Về trình tự thủ tục miễn, giảm tiền thuê đất

 

Về trình tự, thủ tục miễn, giảm, tại khoản 3, điều 157 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn.

 

Theo đó, thủ tục miễn giảm thu tiền sử dụng đất từ ngày 18/12/2023 sẽ được quy định như sau:

 

Bước 1: Người nộp thuế gửi hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất nếu phát sinh sau khi cơ quan thuế đã có thông báo nộp tiền.

 

Bước 2: Cơ quan thuế tiếp nhận:

 

Trường hợp hồ sơ được nộp trực tiếp tại cơ quan thuế, công chức thuế tiếp nhận và đóng dấu tiếp nhận hồ sơ, ghi thời gian nhận hồ sơ, ghi nhận số lượng tài liệu trong hồ sơ và ghi vào sổ văn thư của cơ quan thuế.

 

Trường hợp hồ sơ được gửi qua đường bưu chính, công chức thuế đóng dấu ghi ngày nhận hồ sơ và ghi vào sổ văn thư của cơ quan thuế.

 

Đối với các trường hợp Hồ sơ “miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở đối với hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo theo danh mục các xã do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; hồ sơ giảm tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở đối với hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo”; Hồ sơ “Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận đất lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi.”

 

Cơ quan thuế có trách nhiệm khai thác thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư theo quy định để xác định nơi thường trú của hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại địa phương thuộc vùng có đất ở được miễn, giảm tiền sử dụng đất; nơi thường trú của hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu sổ, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi.

 

Trường hợp không thể khai thác được thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư thì cơ quan thuế yêu cầu cung cấp các giấy tờ, hồ sơ để xác định nơi thường trú của hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại địa phương thuộc vùng có đất ở được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định; nơi thường trú của hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi.

Bước 3: Cơ quan thuế xem xét giải quyết hồ sơ và trả kết quả theo quy định.