Chốt 3 luật về bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024

Theo dự án luật mới được Quốc hội thông qua, 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản (BĐS) là: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/8/2024. Thời điểm sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025. Kỳ vọng sẽ trở thành “trợ lực” thúc đẩy thị trường BĐS sớm ổn định và phát triển.

1. Quốc hội “chốt” 3 luật về BĐS có hiệu lực từ 1/8/2024

 

Sáng 29/6 vừa qua, với 404/469 đại biểu tán thành (chiếm 83,13% tổng số đại biểu tham gia), Quốc hội đã thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15.

Ban hành kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai. Nguồn: Báo Kinh tế đô thị.

 

Theo dự án Luật mới được thông qua, Quốc hội cho phép 3 luật liên quan tới thị trường BĐS, là Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/8/2024. Thời điểm sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025. Đồng thời, hai khoản của Điều 200 và Điều 210 của Luật Các tổ chức tín dụng cũng được đề nghị có hiệu lực sớm từ 1/8 để đảm bảo đồng bộ, chặt chẽ khi nhận tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng.

 

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2025.

 

Trước khi được Quốc hội thông qua, trình bày báo cáo tiếp thu, chính lý và giải trình dự án Luật, ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế cho biết, nhiều ý kiến tán thành sự cần thiết ban hành luật, điều chỉnh hiệu lực của 4 luật, tuy nhiên, băn khoăn việc bảo đảm các điều kiện để có thể thi hành luật.

 

Có ý kiến đề nghị giữ nguyên hiệu lực của các luật từ ngày 1/1/2025 để thời gian từ nay đến ngày 1/1/2025, các cơ quan tập trung xây dựng các Nghị định, Thông tư một cách kỹ lưỡng, chất lượng và các địa phương được tiếp cận với các Nghị định, Thông tư đó để xây dựng các văn bản hướng dẫn của địa phương. Có ý kiến đề nghị làm rõ việc chọn thời điểm có hiệu lực của các luật là từ ngày 1/8/2024.

 

Về vấn đề này, ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, theo báo cáo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đã khắc phục hạn chế, vướng mắc của các luật trước đây.

 

Đồng thời, có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn mới. Ngoài ra, nhiều quy định trong các luật có thể áp dụng được ngay mà không cần văn bản hướng dẫn chi tiết.

 

“Việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 sớm đi vào cuộc sống không chỉ là mong muốn mà còn là yêu cầu đặt ra của Quốc hội khi biểu quyết thông qua các luật này”, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội nhấn mạnh.

 

Về điều kiện bảo đảm thi hành luật, ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, có ý kiến đề nghị quy định một điều cho phép các đối tượng có quyền lựa chọn thời điểm có hiệu lực của các luật. Ý kiến khác cho rằng nếu cho lựa chọn thời điểm có hiệu lực thì sẽ dẫn đến việc áp dụng không đồng bộ.

 

Cho ý kiến về nội dung này, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho rằng việc cho phép đối tượng lựa chọn thời điểm có hiệu lực sẽ không bảo đảm tính minh bạch, rõ ràng về chính sách của Nhà nước đối với thời điểm thực hiện các nội dung chuyển tiếp.

 

Bên cạnh đó cũng có thể dẫn tới việc tùy tiện trong áp dụng các quy định của Luật theo các thời điểm hiệu lực khác nhau, gây khó khăn cho các tổ chức, cá nhân cũng như cơ quan quản lý Nhà nước về lựa chọn thời điểm để thực hiện các hồ sơ, thủ tục liên quan.

 

Một số ý kiến đề nghị thận trọng và tính toán thời điểm luật có hiệu lực cho phù hợp do quan ngại về tiến độ, lộ trình xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành luật thuộc trách nhiệm của địa phương.

 

Về vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết tại Báo cáo số 338 ngày 24/6/2024 của Chính phủ về việc tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội, ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế đối với dự án Luật, Chính phủ đã báo cáo về tiến độ ban hành các văn bản của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các Bộ, ngành.

 

Đối với các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương, theo Báo cáo, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều văn bản đôn đốc các bộ, ngành, địa phương khẩn trương tập trung ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS.

 

Ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết “Chính phủ khẳng định, trường hợp Quốc hội thông qua dự án Luật này tại Kỳ họp thứ 7 thì vẫn còn thời gian để các địa phương hoàn thiện, ban hành theo thẩm quyền bảo đảm tiến độ, chất lượng và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024”.

 

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo sát sao công tác ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành của các bộ, ngành, địa phương. Không để xảy ra vướng mắc do thiếu hoặc chậm ban hành văn bản cụ thể hóa, không để xảy ra tình trạng thông tư “chờ” nghị định, văn bản của địa phương “chờ” văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn của Trung ương, chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thi hành các Luật từ ngày 1/8/2024.

2. Các yếu tố tác động đến giá đất

 

Nghị định 71/2024 của Chính phủ quy định về giá đất có hiệu lực từ 1/8 quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với từng loại đất. Trong đó, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, gồm: Vị trí, địa điểm của thửa đất; điều kiện về giao thông (độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với một hoặc nhiều mặt đường); điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện; diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất; quy hoạch xây dựng (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình, giới hạn số tầng hầm được xây dựng); hiện trạng môi trường, an ninh; thời hạn sử dụng đất…

Quốc hội thông qua Luật Đất đai (Sửa đổi) tại họp bất thường lần thứ 5. Nguồn: Báo điện tử Chính phủ.

 

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, gồm: Năng suất cây trồng, vật nuôi; vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất (khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm); điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm; thời hạn sử dụng đất - trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất…

 

Ngoài ra, quy định mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được Chính phủ nêu tại Nghị định số 88/2024, cũng có hiệu lực từ ngày 1/8.

 

UBND cấp tỉnh căn cứ quỹ đất, quỹ nhà và tình hình thực tế tại địa phương để quy định tỷ lệ quy đổi, điều kiện bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở để bồi thường cho người có đất thu hồi quy định.

 

Tại Lâm Đồng, rất nhiều dự án đang chờ các luật này có hiệu lực để tháo gỡ vướng mắc, tồn tại. Nhiều dự án khác thì đang chờ thông tư, nghị định hướng dẫn thi hành luật mới để thuận lợi khởi động. Nhiều doanh nghiệp, chuyên gia cho rằng, việc sửa đổi và thông qua cùng lúc 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản tác động trực tiếp, trực diện đến các dự án nhà ở, đất đai. Đây được xem là “trợ lực” cho các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy dòng vốn và thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch.

3. Quy định mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

 

Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 13/7/2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; có hiệu lực từ 01/8/2024.

 

Trong đó, Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định việc bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 1, Điều 96, khoản 1, Điều 98, khoản 1, Điều 99 của Luật Đất đai.

 

Theo quy định giá đất tính tiền sử dụng đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi cho hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

 

Trường hợp bồi thường bằng cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất tính tiền thuê đất là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

 

Giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi cho tổ chức kinh tế có đất ở thu hồi là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.