Thị trường bất động sản ấm lên nhờ tỷ lệ đô thị hoá

 

Sau thời gian dài trầm lắng, thậm chí “đóng băng”, năm 2023, nhiều dự án nhà ở tại thành phố Cần Thơ và khu vực Tây Nam Bộ được khởi động sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản dần ấm lên. Cùng với các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, doanh nghiệp bất động sản tại thành phố điều chỉnh lại chiến lược đầu tư, đưa thị trường bắt nhịp cung - cầu.

Thị trường nhà ở được kỳ vọng sẽ ấm lên

Các chuyên gia kinh tế và Bất động sản cho rằng thị trường nhà đất tại các thành phố lớn tiếp tục ấm lên trong thời gian tới vì tốc độ đô thị hóa của Việt Nam sẽ còn diễn ra mạnh mẽ.

Đô thị hóa Việt Nam cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản. Ảnh: Sưu tầm.

 

Theo kết quả Tổng điều tra Dân số và Nhà ở năm 2019 của Cục thống kê TP Cần Thơ, tổng dân số của thành phố này đạt 1,2 triệu người, chiếm 7,19% dân số toàn vùng Đồng bằng sông Cửu Long và chiếm 1,28% dân số toàn quốc. Mật độ dân số của Cần Thơ là 858 người/km2, cao gấp ba lần mật độ dân số toàn quốc (290 người), gấp đôi so với mật độ dân số Đồng bằng sông Cửu Long (423 người một km2), đứng thứ 12 trong 63 tỉnh thành.

 

Mặt khác, nếu chỉ tính di cư ngoại tỉnh tỷ suất nhập cư năm 2019 là 44,9%. Thêm vào đó, trong số 69.500 sinh viên đang theo học tại các học viện, trường đại học, cao đẳng và dạy nghề… thì 74% là sinh viên ngoại tỉnh. Điều này cho thấy Cần Thơ đang là “điểm sáng” trên thị trường lao động và giáo dục đào tạo, bên cạnh đó là xu hướng tách khẩu ra riêng ngày càng cao như vừa đề cập ở trên, từ đó thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tại Cần Thơ đang tăng mạnh.

 

Tính đến cuối năm 2022, tỷ lệ đô thị hóa của TP. Cần Thơ đạt 73,05% ở vị trí 4 toàn quốc so với các tỉnh, thành phố lân cận ở miền Tây như: An Giang ở vị trí 17 với tỷ lệ đô thị hóa đạt 37,24%, Sóc Trăng ở vị trí 19 với tỷ lệ đô thị hóa đạt 33,87%, Hậu Giang ở vị trí 29 với tỷ lệ đô thị hóa đạt 28,10% và Vĩnh Long ở vị trí 42 với tỷ lệ đô thị hóa đạt 22,74%. Theo đó, TP. Cần Thơ đề ra chỉ tiêu đô thị hóa năm 2023 đạt 74% tỷ lệ đô thị hóa. 

 

Việc định hướng, đánh giá quy mô dân số đô thị và nông thôn trong đồ án quy hoạch rất quan trọng, từ đó định hướng cho sự phát triển của đô thị trong tương lai. Không lập quy hoạch nông thôn ở những khu vực giáp ranh đô thị mà đã được phê duyệt quy hoạch đô thị mở rộng.

 

Tốc độ đô thị hóa nhanh đã và đang tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của nước ta như góp phần tăng trưởng kinh tế, phát triển loại hình du lịch đô thị, cải thiện tình trạng đói nghèo,… Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực này thì quá trình độ thị hóa có thể tạo ra những thách thức, hệ lụy lớn cho phát triển bền vững nếu không có quy hoạch khoa học cũng như tầm nhìn xa và rộng.

 

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đi liền với đô thị hóa. Đô thị hóa tương tác chặt chẽ với chuyển dịch đất đai từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, từ đất nông nghiệp sang đất đô thị, đồng thời đi liền với phát triển ngành xây dựng và thị trường bất động sản, từ đó,  tác động đến sự tăng trưởng GDP.

 

Thị trường bất động sản có sự liên kết với hầu hết các lĩnh vực kinh tế,  ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hoá, xã hội, kinh tế, chính trị. Quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản có quan hệ phụ thuộc vào nhau, tạo điều kiện để cùng phát triển, nhưng lại rất khác nhau nếu xét về vai trò, mục đích, phạm vi và thời hạn hoạt động của mỗi bên. Mối quan hệ này thể hiện tập trung nhất trong hoạt động sử dụng đất. 

Đất đai là tài nguyên hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất đai lại rất cao và đa dạng. Quy hoạch đô thị chính là giải pháp để cân bằng và đáp ứng hài hòa mọi nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường, thay vì chạy theo lợi nhuận mà lấn át các mặt phát triển khác. 

Cách phối hợp tốt nhất quy hoạch đô thị, nâng cao chất lượng sống đô thị với thị trường bất động sản là xuất phát từ quy hoạch đô thị và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội mà lựa chọn khu vực phát triển đô thị có tính chiến lược để phát triển dự án bất động sản tổng hợp, cân đối hài hoà các nhu cầu sử dụng đất tại thời điểm và khu vực phát triển đô thị đó, trên cơ sở có kế hoạch thực hiện dự án. Chính quyền đô thị các cấp cần quản lý, phát triển thị trường bất động sản đúng hướng, lành mạnh, đồng thời gắn liền việc phát triển bất động sản với nâng cao chất lượng không gian sống đô thị.

Phát triển thị trường bất động sản không tách rời chất lượng không gian sống đô thị

 

Do Việt Nam có tốc độ đô thị hóa khá nhanh (khoảng > 40%), tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam năm 2022 tiếp tục được cải thiện, nên nhiều khả năng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt. Thêm vào đó, tầng lớp trung lưu của Việt Nam được dự kiến cũng đang gia tăng nhanh chóng, đến năm 2030 đạt khoảng 21 triệu hộ gia đình thu nhập trên 7.500 USD… Đây cũng là tiền đề giúp bất động sản phát triển.

Thị trường bất động sản đang đón nhận nhiều tín hiệu khởi sắc. Ảnh: Sưu tầm.

 

Trong giai đoạn 2021-2030, dự báo dân số khu vực thành thị tiếp tục tăng, đạt 42,04 triệu người năm 2025 và 47,25 triệu người năm 2030. Tỷ lệ đô thị hóa tăng dần và đạt 40,91% vào năm 2025 và 44,45% năm 2030. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa có xu hướng giảm dần, đạt 2,25% giai đoạn 2021-2025 và 2,5% giai đoạn 2021-2030. Bên cạnh đó, dự báo đến năm 2030, Việt Nam sẽ có 1 đô thị trên 10 triệu dân, 1 đô thị từ 5-10 triệu dân, và 4 đô thị từ 1-5 triệu dân.

 

Bên cạnh đó, một số nút thắt trong cơ chế chính sách cũng đang dần được tháo bỏ. Chẳng hạn như Luật Nhà ở được sửa đổi đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh hơn việc đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Việc nới lỏng điều kiện về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài đang sinh sống, học tập, lao động, kinh doanh giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam được nhìn nhận có nhiều tiềm năng tăng trưởng dài hạn cũng như cơ hội cho các nhà đầu tư và tạo ra chuyển biến tích cực cho tất cả các phân khúc, đặc biệt là nhà ở.

 

Bởi vậy, trong quy hoạch, phát triển đô thị rất cần có sự đồng thuận về lợi ích chung trong dài hạn để mọi chủ thể đều có điều kiện thỏa mãn nhu cầu và đồng thuận với các quy định chung. Chính quyền đô thị các cấp cần nói “Không” với cơ chế “Xin  - Cho” vì cơ chế này đã làm băng hoại đạo đức lối sống của không ít nhóm người… Hãy đẩy lùi cách thức phát triển đô thị bằng các dự án “Khu đô thị mới” theo cách làm quy hoạch của các doanh nghiệp, chủ đầu tư bằng mọi giá bất chấp nhu cầu phát triển thật của đô thị.

 

Quy hoạch chung đô thị cần bớt mang tính số học, giảm tính chỉ tiêu mang tính chiến lược và sự tích hợp đa ngành  hơn. Tính minh bạch, công khai và vai trò (tính dân chủ) của cộng đồng phải được tôn trọng và đề cao. Chính quyền các đô thị cần có chiến lược phát triển đô thị khoa học, thực tế… Phải đổi mới phương pháp lập, quản lý thực hiện quy hoạch. Cần mạnh dạn lập khu vực phát triển đô thị (mang tính chiến lược) để thúc đẩy quá trình đô thị hóa thực chất, hiệu quả, tránh lãng phí đất đai và nguồn lực cũng như ảnh hướng xấu đến môi trường, phát triển bền vững.

 

Theo các chuyên gia nhận định, nâng cao chất lượng quy hoạch đô thị đáp ứng yêu cầu xây dựng, quản lý phát triển đô thị bền vững, hài hòa giữa phát triển kinh tế - công bằng xã hội - bảo vệ môi trường. Năm 2019, Thủ tướng Chính phủ đã “Phê duyệt điều chỉnh định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050”. Đến nay cần nghiên cứu điều chỉnh theo tinh thần của Luật Quy hoạch.