Phương pháp vốn hóa trực tiếp trong hoạt động thẩm định giá bất động sản

Phương pháp vốn hóa trực tiếp tính toán giá trị của bất động sản bằng cách dự đoán thu nhập trong tương lai, sẽ được tạo ra bởi bất động sản đó và quy đổi giá trị đó thành giá trị hiện tại. Phương pháp này dựa trên việc xác định thu nhập thuần trung bình hàng năm từ một bất động sản. Dựa trên việc sử dụng một tỷ suất vốn hóa phù hợp, giá trị thu nhập đó có thể được quy đổi để xác định giá trị tài sản cần thẩm định.

Tỷ suất vốn hóa trong đầu tư bất động sản là gì?

Thị trường bất động sản có tầm quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong cuộc sống của con người. Phát triển bất động sản được coi là có tác động rất mạnh, lan tỏa nhanh trong nội ngành và liên ngành sang rất nhiều ngành khác. Qua đó, thúc đẩy nhanh tăng trưởng việc làm và thu nhập. 

Xác định tỷ lệ vốn hóa bất động sản. Ảnh:Sưu tầm.

 

Tỷ suất vốn hóa được sử dụng trong bất động sản thương mại như: nhà ở, chung cư, văn phòng cho thuê,... dùng để chỉ tỷ suất lợi nhuận dự kiến được ​​tạo ra trên bất động sản đầu tư. Công thức này được tính toán dựa vào thu nhập ròng mà bất động sản dự kiến ​​tạo ra, tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng đó cho giá trị bất động sản, được biểu thị dưới tỷ lệ phần trăm. Nó được sử dụng để ước tính lợi tức tiềm năng khi nhà đầu tư vào thị trường bất động sản.

 

Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường, các kênh đầu tư bất động sản nhà ở, ngày càng đa dạng, từ chỗ chỉ đơn thuần từ nguồn vốn tự có, từ người thân, vay ngân hàng, đến phát hành cổ phiếu bất động sản, trái phiếu bất động sản, gián tiếp qua các quỹ đầu tư (còn gọi là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản - REIT) và nhiều định chế, tổ chức đầu tư khác.

 

Mặc dù tỷ suất vốn hóa có thể được dùng để so sánh nhanh giá trị tương đối giữa các khoản đầu tư bất động sản tương tự trên thị trường. Tuy nhiên, tỷ lệ này không nên sử dụng làm tiêu chuẩn duy nhất để xác định sức mạnh của khoản đầu tư đó vì nó không tính đến đòn bẩy, những dòng tiền trong tương lai từ việc sửa chữa bất động sản cùng một số yếu tố khác.

 

Tỷ suất vốn hóa là thước đo phổ biến nhất, thông qua đó các khoản đầu tư bất động sản sẽ được đánh giá về khả năng sinh lời và tiềm năng thu hồi lại vốn. Tỷ suất vốn hóa chỉ thể hiện lợi suất của một bất động sản trong khoảng thời gian 1 năm, giả sử tài sản đó được mua bằng tiền mặt chứ không phải là cho vay. Tỷ suất vốn hóa còn cho biết tỷ suất sinh lời nội tại, tự nhiên và không có giới hạn của bất động sản.

 

Trong một công thức khác, tỷ suất vốn hóa sẽ được tính toán dựa trên chi phí vốn đầu tư ban đầu hoặc chi phí mua lại bất động sản đó, cụ thể: Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng/Giá mua.

Tỷ suất vốn khác nhau giữa các tài sản khác nhau hay tỷ suất vốn hóa khác nhau trong những khoảng thời gian khác nhau trên cùng một loại hình bất động sản, thể hiện rõ các mức độ rủi ro khác nhau. Công thức cũng chỉ ra rằng giá trị tỷ suất vốn hóa sẽ cao hơn đối với những bất động sản tạo ra thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh và ngược lại.

Thẩm định giá trong giao dịch bất động sản;

Thẩm định giá bất động sản là việc làm vô cùng cần thiết đối với các doanh nghiệp. Nhằm định giá trí các tài sản bất động sản một cách chính xác, giúp doanh nghiệp nắm bắt được giá trị thật về tài sản và có những quyết định chính xác về việc mua bán, sang nhượng, đầu tư…

Vì sao phải thẩm định giá bất động sản?. Ảnh: Sưu tâm.

 

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu các tài sản về bất động sản bao gồm: đất đai, chung cư, nhà ở,... công trình xây dựng gắn liền với đất đai và những tài sản thuộc bất động sản do pháp luật quy định. Các tài sản này đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho một mục đích đã được xác định rõ, với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

 

Căn cứ theo Điều 114 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai quy định thì Thẩm quyền thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, các Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, các thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật.

 

Cùng với sự phát triển kinh tế thị trường, nhu cầu định giá tài sản mà chủ yếu là đất đai, bất động sản đang ngày càng trở nên cấp thiết, hoạt động định giá có ý nghĩa quan trọng, đảm bảo công bằng xã hội, đảm bảo quyền lợi của các tổ chức doanh nghiệp và cá nhân khi tham gia trong nền kinh tế, cũng như tính minh bạch của thị trường bất động sản.

 

Phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

 

Theo các chuyên gia cho rằng, giá bán bất động sản lân cận cũng ảnh hưởng không nhỏ đến việc thẩm định giá nhà. Để có được thông tin này, bạn có thể thu thập thông tin từ đại chúng, các sàn giao dịch bất động sản hoặc khảo sát thực địa người dân xung quanh. Bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với dự án bạn đang cần thẩm định về diện tích, vị trí, tiện ích… để có cơ sở so sánh về giá cả.