Điều chỉnh Luật Đất đai: Bỏ khung giá đất, định giá theo thị trường

 

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể chế hóa chủ trương: Bỏ khung giá đất, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Chuyên gia cho rằng, những thay đổi liên quan việc điều chỉnh hệ số, giá đất sẽ góp phần thúc đẩy vấn đề bồi thường và giải phóng mặt bằng, đồng thời giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn.

Điều chỉnh khung giá đất giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn

 

Theo Điều 113, Luật Đất đai 2013, khung giá đất là mức giá (cao nhất hoặc thấp nhất) với từng loại đất cụ thể, việc xác định khung giá đất được ban hành định kỳ với kỳ hạn 5 năm. Việc xây dựng khung giá đất, nhằm quản lý giá đất trên thị trường, giúp cơ quan quản lý Nhà nước có cơ chế kiểm soát bảng giá đất của các địa phương, xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Điều chỉnh khung giá đất tác động đến chi phí đầu vào của các dự án. Ảnh: Sưu tầm.

 

Trên thực tế, khung giá đất hiện hành chưa đáp ứng được mục đích quản lý sử dụng đất tại các địa phương, thậm chí tạo “cơ chế hai giá” gây khó khăn trong công tác quản lý, kéo dài tiến độ các dự án xây dựng do tắc khâu giải phóng mặt bằng. Do đó, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra nhiệm vụ cụ thể khi dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 về việc bãi bỏ khung giá đất, xác định lại khung giá đất, đảm bảo phù hợp với cơ chế thị trường.

 

Bên cạnh đó, việc bãi bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu hay tối đa đối với từng loại đất. Thay vào đó, trước khi ban hành bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh, thành phố căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn về giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng bảng giá đất.

 

Dự thảo Luật Đất đai lần này quy định bỏ khung giá đất, nếu bảng giá đất tăng lên phù hợp với giá thị trường cũng sẽ không đẩy giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lên, do từ trước đến nay, giá bồi thường đã được xây dựng đúng theo giá thị trường.

 

Khung giá đất do Chính phủ quy định còn thấp so với giá thị trường, dẫn đến một số trường hợp bảng giá đất bị vướng trên khung giá đất. Quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa đảm bảo tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.

 

Việc quy định khung giá đất trên cơ sở đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước – người dân – doanh nghiệp, thì chắc chắn thị trường bất động sản không chỉ đảm bảo tính minh bạch, mà còn góp phần rất lớn trong công tác thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án đúng tiến độ, bình ổn và cân bằng cung – cầu cho thị trường.

 

Khi bỏ khung giá đất, thì giá cả sẽ được tính theo nguyên tắc thị trường, công khai, minh bạch, giá đền bù thỏa đáng, người dân hài lòng sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn. Có thể chi phí đầu vào của dự án sẽ tăng lên, nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán, đưa ra phương án từ đầu và tiết kiệm được rất nhiều các chi phí khác: Tiến độ thực hiện dự án, thủ tục pháp lý thực hiện dự án được rút ngắn, thì hiệu quả kinh tế mang lại sẽ cao hơn. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương sẽ thu được một khoản ngân sách rất đáng kể, từ quy định này.

 

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định thêm, việc bãi bỏ khung giá đất khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, vì tất cả khu đất giải tỏa và cần được đền bù sẽ được định giá phù hợp với giá thị trường, tạo niềm tin hơn cho các nhà đầu tư và người dân, tạo cơ sở để khu đất đó được tính thuế đầy đủ, tránh gây “thất thu” thuế cho Nhà nước như trước đây.

Đảm bảo tính khách quan trong định giá đất

Trên thực tế, phương pháp thẩm định giá đất chưa phù hợp dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Đổi mới cách tính giá đất, đảm bảo quyền lợi cho người dân. Ảnh: Sưu tầm.

 

Những bất cập tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, cụ thể: Phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá lại chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch nhau.

 

Thực tiễn này cũng cho thấy phương pháp định giá đất không phù hợp dẫn đến giá đất được phê duyệt làm căn cứ bồi thường cách rất xa giá thị trường, phương án tái định cư chưa thực sự bảo đảm quyền và lợi ích của người lao động.

 

Hoàn thiện các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách… Bổ sung quy định về điều tiết nguồn thu từ đất về ngân sách trung ương để hỗ trợ cho các địa phương bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng, nguồn sinh thủy, hỗ trợ phát triển.

 

Khung giá đất ở tại hầu hết các tỉnh thành, đặc biệt là các đô thị lớn, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá chuyển nhượng thực tế dễ bị bóp méo, khiến các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, hiện nay đang bị các bên mua - bán thao túng theo hướng có lợi cho mình.

 

Bên cạnh đó, UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm, Nhà nước quyết định thu hồi đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, hoặc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại theo từng khu vực theo quy định của Chính phủ.

Theo các chuyên gia cho rằng, trường hợp "bảng giá đất" ban hành 05 năm một lần. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất trước khi ban hành cho phù hợp.